Normativa UNI 10200 per la contabilizzazione del riscaldamento in condominio - parere dell'esperto del Sole 24 ore
I criteri di suddivisione delle spese di riscaldamento centralizzato. Queste spese rappresentano spesso oltre il 60% del totale delle spese annue di un condominio di Andrea Tolomelli - Presidente Abiconf
Purtroppo non c'è pace nell'ambito dei criteri di suddivisione delle spese di riscaldamento. I criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento dal 2014 sono stati oggetto di una specifica normativa di recente rivisitata con il decreto legislativo 14 luglio 2020 numero 73. Il Dlgs 73, in attuazione di direttive europee sull'efficienza energetica (Ue 2018/2002 e 2012/27), pubblicato nella Gazzetta ufficiale 175.73/2020 ed entrato in vigore il 29 luglio 2020, ha introdotto modifiche al testo del decreto legislativo 102/2014 (che a sua volta fu modificato dal decreto legislativo 141/2016).
Il decreto legislativo 102/2014
Va da subito ricordato che, il decreto legislativo 102/2014, recepiva, attraverso esplicito richiamo, il disposto della norma tecnica Uni 10200 per la determinazione dei consumi effettivi di riscaldamento e per la ripartizione dei consumi, suddividendo i costi tra quota volontaria ed involontaria. È stato così specificatamente normato il criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento (ed acqua calda centralizzata) nell'ambito condominiale, colmandosi un evidente lacuna del legislatore riformatore del 2012 che in ambito condominiale, non andando a modificare gli articoli in materia di ripartizione delle spese, non affrontò nello specifico la tematica delle spese per i consumi di riscaldamento.
Le spese di riscaldamento possono genericamente riferirsi al 2° comma dell'articolo 1123 Codice civile e dunque ripartirsi in proporzione all'uso. La legge 10/91 in materia di risparmio energetico all'articolo 26, comma 5, nel classificare come innovazioni l'introduzione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione volti a suddividere tra i condòmini le spese in base ai consumi effettivi, facilitava la adozione di tali strumenti e criteri con delibera della maggioranza dei condòmini in deroga all'articolo 1120 Codice civile. Fatto il suddetto excursus storico, necessario per inquadrare la tematica, va evidenziato che, il decreto legislativo 73/2020, mantiene fermo il riferimento al quinto dell'articolo 9 comma 5 del decreto legislativo 102/2014, alla contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare ed alla suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi delle stesse, in ottemperanza anche alla legge 10/91.
I consumi effettivi
Il criterio ripartizione delle spese di riscaldamento – adottabile con i relativi strumenti di misurazione – è dunque quello dei consumi effettivi tale da distinguere tra gli effettivi prelievi volontari e la corretta individuazione della quota oggetto di dispersione delle tubazioni comuni. Viene poi completamente riformulato il comma 5 lettera d) dell'articolo 9 scomparendo così dal nuovo testo il riferimento alla norma Uni 10200, nonché alla possibilità di deroga introdotta dal decreto legislativo 141/2016 nei limiti del 70% dei prelievi volontari e 30% dei consumi involontari.
Il nuovo testo sancisce che: «quando i condomìni o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, …, l'importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 % agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate……».
Un'attenta analisi della suddetta norma non può prescindere dal contesto generale e della vigenza dei precetti della legge 10/91 in materia di consumi energetici ed in particolare del criterio dei consumi effettivi legato all'introduzione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore.La norma UNI 10200 non è stata abrogata e continua a valere come norma tecnica di riferimento per l'individuazione della regola dell'arte. Tale norma potrà essere utilizzata su base volontaria dal tecnico chiamato ad esprimersi sulle corrette percentuali per la suddivisione tra quote di consumo volontario ed involontario con il limite minimo del 50% da attribuire gli effettivi prelievi volontari di energia termica. Anzi forse più opportunamente, costituendo la stessa un chiaro riferimento alla corretta regola dell'arte, il professionista dovrebbe motivare le ragioni della scelta di discostarsene.
L'assemblea dei condòmini cosa può fare e cosa no
Di conseguenza, l'assemblea dei condòmini, anche a seguito della recente modifica del decreto legislativo 102/2014, non è libera di determinare forfettariamente le percentuali di attribuzione delle quote di costi da attribuire ai consumi volontari ed involontari, ma dovrà riferirsi ad un preciso calcolo tecnico. In quanto in difetto rischierebbe di attuare una ripartizione non conforme all'imputazione ai singoli del consumo effettivo richiamato dalla legge 10/91.All'Assemblea permane la facoltà di decidere a quale criterio riferirsi per la suddivisione dei consumi involontari, potendo scegliere tra i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.
A mio avviso la scelta dovrà pur sempre riferirsi ad un criterio proporzionale da adottarsi con delibera della maggioranza dei condòmini che rappresenti almeno la metà del valore dell'edifico in ossequio al riferimento all'articolo 1136, 2° comma Codice civile, da parte del nuovo articolo 1120 Codice civile in materia di innovazioni energetiche, nonché dei riferimenti a tale disposto nell'ambito della legge 10/91 a seguito della riforma dell'istituto del condominio di cui alla legge 220/2012. Tra l'altro non si giustificherebbe altro differente quorum più elevato o più ridotto.
L'applicazione temporale della norma
L'articolo 9 comma 5, lettera d) ultimo capoverso prosegue poi disponendo che: «È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomìni o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore della presente disposizione si sia già provveduto all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese».Deve anzitutto precisarsi che tale comma è stato introdotto dal decreto legislativo 141/2016 non essendo previsto nel testo originario del decreto legislativo 102/2014.
Pertanto dal 19 luglio 2014 sino al 25 luglio 2016 è rimasta in vigore una norma che non conteneva affatto tale disposto. Pertanto stante il divieto di retroattività della legge di cui all'articolo 11 delle disposizioni sulla legge in generale, la data di entrata in vigore del decreto a cui fare riferimento è il 26 luglio 2016. Inoltre l'interpretazione della norma ossequiosa dell'articolo 12 delle preleggi, sull'interpretazione della legge in generale, impone di non attribuire alla legge altro senso se non quello palese del significato proprio delle parole secondo la connessione di esse e l'intenzione del legislatore.
Pertanto posto che, la norma non può essere di certo interpretata nel senso di prevedere soggetti esonerati dal perseguimento degli obbiettivi del legislatore, non è possibile dare significato a questo periodo se non nel senso che, il diverso criterio eventualmente vigente alla data del 26 luglio 2016 deve comunque essere rispettoso della corretta determinazione dei consumi effettivi. Sono pertanto da intendersi non conformi alla legge quei criteri di ripartizione che introducono coefficienti correttivi o percentuali forfettarie di dispersione per i consumi involontari diverse da quelle effettive calcolati precisamente.
Purtroppo non c'è pace nell'ambito dei criteri di suddivisione delle spese di riscaldamento. I criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento dal 2014 sono stati oggetto di una specifica normativa di recente rivisitata con il decreto legislativo 14 luglio 2020 numero 73. Il Dlgs 73, in attuazione di direttive europee sull'efficienza energetica (Ue 2018/2002 e 2012/27), pubblicato nella Gazzetta ufficiale 175.73/2020 ed entrato in vigore il 29 luglio 2020, ha introdotto modifiche al testo del decreto legislativo 102/2014 (che a sua volta fu modificato dal decreto legislativo 141/2016).
Il decreto legislativo 102/2014
Va da subito ricordato che, il decreto legislativo 102/2014, recepiva, attraverso esplicito richiamo, il disposto della norma tecnica Uni 10200 per la determinazione dei consumi effettivi di riscaldamento e per la ripartizione dei consumi, suddividendo i costi tra quota volontaria ed involontaria. È stato così specificatamente normato il criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento (ed acqua calda centralizzata) nell'ambito condominiale, colmandosi un evidente lacuna del legislatore riformatore del 2012 che in ambito condominiale, non andando a modificare gli articoli in materia di ripartizione delle spese, non affrontò nello specifico la tematica delle spese per i consumi di riscaldamento.
Le spese di riscaldamento possono genericamente riferirsi al 2° comma dell'articolo 1123 Codice civile e dunque ripartirsi in proporzione all'uso. La legge 10/91 in materia di risparmio energetico all'articolo 26, comma 5, nel classificare come innovazioni l'introduzione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione volti a suddividere tra i condòmini le spese in base ai consumi effettivi, facilitava la adozione di tali strumenti e criteri con delibera della maggioranza dei condòmini in deroga all'articolo 1120 Codice civile. Fatto il suddetto excursus storico, necessario per inquadrare la tematica, va evidenziato che, il decreto legislativo 73/2020, mantiene fermo il riferimento al quinto dell'articolo 9 comma 5 del decreto legislativo 102/2014, alla contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare ed alla suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi delle stesse, in ottemperanza anche alla legge 10/91.
I consumi effettivi
Il criterio ripartizione delle spese di riscaldamento – adottabile con i relativi strumenti di misurazione – è dunque quello dei consumi effettivi tale da distinguere tra gli effettivi prelievi volontari e la corretta individuazione della quota oggetto di dispersione delle tubazioni comuni. Viene poi completamente riformulato il comma 5 lettera d) dell'articolo 9 scomparendo così dal nuovo testo il riferimento alla norma Uni 10200, nonché alla possibilità di deroga introdotta dal decreto legislativo 141/2016 nei limiti del 70% dei prelievi volontari e 30% dei consumi involontari.
Il nuovo testo sancisce che: «quando i condomìni o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, …, l'importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 % agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate……».
Un'attenta analisi della suddetta norma non può prescindere dal contesto generale e della vigenza dei precetti della legge 10/91 in materia di consumi energetici ed in particolare del criterio dei consumi effettivi legato all'introduzione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore.La norma UNI 10200 non è stata abrogata e continua a valere come norma tecnica di riferimento per l'individuazione della regola dell'arte. Tale norma potrà essere utilizzata su base volontaria dal tecnico chiamato ad esprimersi sulle corrette percentuali per la suddivisione tra quote di consumo volontario ed involontario con il limite minimo del 50% da attribuire gli effettivi prelievi volontari di energia termica. Anzi forse più opportunamente, costituendo la stessa un chiaro riferimento alla corretta regola dell'arte, il professionista dovrebbe motivare le ragioni della scelta di discostarsene.
L'assemblea dei condòmini cosa può fare e cosa no
Di conseguenza, l'assemblea dei condòmini, anche a seguito della recente modifica del decreto legislativo 102/2014, non è libera di determinare forfettariamente le percentuali di attribuzione delle quote di costi da attribuire ai consumi volontari ed involontari, ma dovrà riferirsi ad un preciso calcolo tecnico. In quanto in difetto rischierebbe di attuare una ripartizione non conforme all'imputazione ai singoli del consumo effettivo richiamato dalla legge 10/91.All'Assemblea permane la facoltà di decidere a quale criterio riferirsi per la suddivisione dei consumi involontari, potendo scegliere tra i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.
A mio avviso la scelta dovrà pur sempre riferirsi ad un criterio proporzionale da adottarsi con delibera della maggioranza dei condòmini che rappresenti almeno la metà del valore dell'edifico in ossequio al riferimento all'articolo 1136, 2° comma Codice civile, da parte del nuovo articolo 1120 Codice civile in materia di innovazioni energetiche, nonché dei riferimenti a tale disposto nell'ambito della legge 10/91 a seguito della riforma dell'istituto del condominio di cui alla legge 220/2012. Tra l'altro non si giustificherebbe altro differente quorum più elevato o più ridotto.
L'applicazione temporale della norma
L'articolo 9 comma 5, lettera d) ultimo capoverso prosegue poi disponendo che: «È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomìni o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore della presente disposizione si sia già provveduto all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese».Deve anzitutto precisarsi che tale comma è stato introdotto dal decreto legislativo 141/2016 non essendo previsto nel testo originario del decreto legislativo 102/2014.
Pertanto dal 19 luglio 2014 sino al 25 luglio 2016 è rimasta in vigore una norma che non conteneva affatto tale disposto. Pertanto stante il divieto di retroattività della legge di cui all'articolo 11 delle disposizioni sulla legge in generale, la data di entrata in vigore del decreto a cui fare riferimento è il 26 luglio 2016. Inoltre l'interpretazione della norma ossequiosa dell'articolo 12 delle preleggi, sull'interpretazione della legge in generale, impone di non attribuire alla legge altro senso se non quello palese del significato proprio delle parole secondo la connessione di esse e l'intenzione del legislatore.
Pertanto posto che, la norma non può essere di certo interpretata nel senso di prevedere soggetti esonerati dal perseguimento degli obbiettivi del legislatore, non è possibile dare significato a questo periodo se non nel senso che, il diverso criterio eventualmente vigente alla data del 26 luglio 2016 deve comunque essere rispettoso della corretta determinazione dei consumi effettivi. Sono pertanto da intendersi non conformi alla legge quei criteri di ripartizione che introducono coefficienti correttivi o percentuali forfettarie di dispersione per i consumi involontari diverse da quelle effettive calcolati precisamente.
DISTACCO DAL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO
Linee guida ANACI per distacco dal riscaldamento centralizzato
| anaciriscaldamento.pdf |
Inferiate e decoro architettonico.
Il condominio può opporsi alla richiesta di installare delle inferriate esterne a protezione delle finestre della abitazione se alcuni le definiscono esteticamente brutte?
http://www.laleggepertutti.it/30655_inferriate-sui-balconi-al-primo-piano-e-decoro-architettonico
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La casa degli italiani sempre più piccola.
In 6 anni le superfici degli immobili acquistati si sono ridotte del 10%.
http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2013-05-21/casa-italiani-sempre-piccola-122059.php?uuid=AbGcymxH |
Dove lo butto ? AMSA risponde. AMSA raccolta differenziata
Indicazioni AMSA per la raccolta differenziata
http://www.amsa.it/gruppo/cms/amsa/trova_risolvi/dovelobutto/ |
Anagrafe condominiale.
Le novità del Codice Civile che riguardano il Condominio prevedono che l'amministratore dovrà "curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili "
Lo stressometro del condominio: metti alla prova le tue relazioni con i vicini
Il test promosso dal Sole 24 Ore
Il test promosso dal Sole 24 Ore
 Biciclette in condominio
BICICLETTE IN CONDOMINIO
Come si deve comportare un condomino che abita in un condominio dove è vietato lasciare le bici in cortile? La prima possibilità è quella di seguire la strada obbligata per tutti i condomìni: porre la questione all'ordine del giorno di un'assemblea e chiedere una modifica del regolamento. Questa è infatti una soluzione da preferire in ogni caso, perché elimina il contrasto tra le disposizioni interne e quelle (eventuali) comunali e fa sì che tutti i condomini prendano parte alla decisione. La modifica è consigliabile anche qualora sia un regolamento assembleare a prevedere il divieto (in maniera quindi illegittima). Se questo infatti non può vietare il parcheggio delle bici, può normare le modalità di utilizzo del deposito. Cosa auspicabile in quanto l'art. 1102 c.c. prevede che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto». È difficile che una o poche biciclette non permettano il "pari uso" agli altri o snaturino le caratteristiche del cortile, ma è chiaro che le bici non possono invadere tutto lo spazio in maniera indisciplinata o essere disposte in modo da ledere il decoro dell'edificio. Trattandosi di modifiche che non incidono sui diritti di proprietà, occorre il consenso della maggioranza degli intervenuti all'assemblea e la metà dei millesimi.  Debiti del precedente proprietario verso il condominio
DEBITI DEL VECCHIO PROPRIETARIO
Cassazione civile , sez. II, sentenza 09.11.2009 n° 23686 Colui che vende l'appartamento non può essere raggiunto da Decreto Ingiuntivo per morosità in quanto non è più condómino. Infatti così come indicato dalla sentenza Cass. Civ., Sez. II, sentenza 9 settembre 2008, n. 23345 .... se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 primo comma .... Il ricorso è infondato. Come questa Corte ha recentemente ribadito (v. sent. 23345/08) in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile di proprietà esclusiva, l'alienante perde la qualità di condomino e poiché l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 cod. civ., è collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo. Nella specie, poiché il G. ha venduto il **** (l'immobile e le spese richieste sono state deliberate il 28.5.2002, quando il ricorrente non era più proprietario dell'immobile, il decreto ingiuntivo non poteva più essere né chiesto né emesso nei suoi confronti. Né per le ragioni suddette, può in tema di condominio essere ammessa la figura del condomino "APPARENTE". In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio ad altro G.d.P. di Viareggio che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio. L'acquirente di una unità immobiliare, inserita in un condominio ha diritto di rivalersi nei confronti del vecchio proprietario per i debiti accumulati in epoca precedente. In questo caso vale infatti il principio generale della personalità delle obbligazioni, e non quello dell'ambulatorietà passiva, come di norma nell'art. 63, att. C.C.. Cassazione Sez. III n. 1956 del 22/02/2000 Obbligo del nuovo proprietario al pagamento dei contributi condominiali precedenti Cassazione civile Sentenza 18/08/2005, n. 16975) L’art. 63, co. 2°, disp. att. cod. civ., che limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, è una norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, ultimo comma, cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati. Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell’art. 63, co. 2°, disp. Att. cod. civ. poiché il rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio. ripartizione spese tra vecchi e nuovo proprietario http://www.fanpage.it/pagamento-spese-condominiali-ordinarie-straordinarie-vendita-immobile/ |
Quando il rispetto del decoro blocca il condizionatore.
Il Sole 24 Ore affronta un tema "caldo" . E' ammissibile installare i condizionatori in facciata ? 
Casa e condominio: novità introdotte dal decreto Destinazione Italia -
Il Governo ha appena emanato un Decreto Legge [1] con importanti novità in materia di immobili. Vediamo di che si tratta e da quando vanno considerate in vigore le nuove norme. Condominio. Riforma della riforma Avevamo in precedenza spiegato quali sono le disposizioni che cambiano in tema di condominio, che vanno già ad incidere sulla riforma approvata la scorsa estate (leggi l’articolo “Al via le modifiche delle norme sul condominio”). Tra le novità più importanti c’è la possibilità di versare un po’ alla volta, in base allo stato di avanzamento dei lavori, le somme richieste dalla ditta appaltatrice per la manutenzione straordinaria dell’edificio. La regola prevista dalla riforma, infatti, prevedeva originariamente che, per questo tipo di opere, si dovessero raccogliere tutti (e subito) i fondi necessari tra i proprietari degli immobili in condominio al momento dell’incarico all’impresa; ciò, però, avrebbe finito col mettere in difficoltà sia le finanze di tanti cittadini quanto gli amministratori, che si vedevano costretti a dover magari rinviare lavori anche urgenti o a procedere con gli atti ingiuntivi. Altre modifiche di rilievo sono rappresentate: - dall’abbassamento del quorum necessario a deliberare in assemblea le opere per il risparmio energetico: basterà infatti la maggioranza costituita da un terzo degli intervenuti che abbiano almeno un terzo dei millesimi dell’intero edificio delle regole sul condominio; - dalla semplificazione del registro di anagrafe condominiale che non dovrà più contenere i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle singole proprietà individuali, ma soltanto di quelle comuni; - dalla formazione professionale degli amministratori di condominio, rimessa a un futuro decreto del Ministero della Giustizia; - dalle sanzioni in materia di violazione del regolamento condominiale, le quali saranno deliberate dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dei millesimi del fabbricato. Il decreto prevede che tutte queste novità in materia di condominio entrino in vigore da subito pertanto, da oggi, chi si accinge a sedersi in assemblea di condominio dovrà fare i conti con le nuove norme. Vendite e locazioni salve anche senza Ape Tirano un sospiro di sollievo professionisti e acquirenti di immobili nel caso in cui l’atto di compravendita o il contratto di locazione non abbia allegato l’Attestato di Prestazione Energetica (Ape) ossia quel documento nel quale sono riportati i dati tecnici di rendimento energetico dell’immobile oggetto di trattativa. Dal giugno scorso infatti molte trattative immobiliari si erano arrestate dinnanzi alla mancanza dell’Ape che avrebbe comportato la nullità dell’atto in via di conclusione fra le parti. Come anticipato in un precedente articolo (leggi “APE: il contratto non è più nullo”), il Decreto del Governo interviene invece per restituire efficacia ai contratti mancanti di Ape, sostituendo la nullità con una semplice sanzione amministrativa a carico di entrambi i contraenti in solido e in parti uguali fra loro. La sanzione potrà essere pagata da una qualsiasi delle parti anche in caso di contratto già concluso, sempre in assenza di Ape, bloccando in tal modo un’eventuale causa iniziata per sentir dichiarare la nullità del contratto: quest’ultima possibilità è tuttavia concessa solo nel caso in cui la nullità non sia stata pronunciata in via definitiva da un Tribunale. Anche questa norma del Decreto entra in vigore da subito e non ha bisogno di altre disposizioni attuative. - See more at: http://www.laleggepertutti.it/44478_casa-e-condominio-novita-introdotte-dal-decreto-destinazione-italia#sthash.SMxmetzG.dpuf |
Decoro architettonico in condominio
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Balconi aggettanti |
 Decoro architettonico facciate condominiali
In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico - di cui all´art. 1120, secondo comma codice civile - é stata disciplinata in considerazione della apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell´edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell´intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono. Ne consegue che il giudice , per un verso, deve adottare , caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e /o della parte di esso interessata , accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un´unitarietà di linee e di stile , suscettibile di significativa alterazione in rapporto all´innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola , precedenti innovazioni. Per altro verso, deve accertare che l´alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell´insieme suscettibile d´un apprezzabile valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito. (Cassazione 16098 del 2003) |
Balconi aggettanti
"I balconi aggettanti di un edificio in condominio, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condòmini quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Quanto ai rapporti tra il proprietario del singolo balcone e il proprietario di analogo manufatto, posto al piano sottostante sulla stessa verticale, deve escludersi una presunzione di proprietà comune del balcone stesso. Ancorchè, infatti, in una tale evenienza possa riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura, rispetto al balcone sottostante, trattasi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili (Come si verifica, invece, se i balconi stessi siano incassati nel corpo dell'edificio, atteso che in quest'ultima eventualità i vari balconi sovrastanti svolgono contemporaneamente funzione sia di separazione sia di copertura sia di sostegno) " (Cass.II sent.30-7-2004 n.14576) |